在哪里发行abs(abs发行的流程)

　　【钜派小编按】政策加持住房租赁市场，长租公寓成为市场的焦点，未来长租市场投资收益如何？投资者要怎样参与？下面让小编带您了解长租市场的发展。

　　1、“租购同权”政策加持，长租公寓站上风口

　　7月19日广州市政府发布“租赁16条”大力支持住房租赁市场发展；随后住建部等9部委发文加快发展租赁市场，广深等12城为首批试点，将全国推广；此后多地推出租房可落户的政策，各地对住房租赁市场的支持政策陆续出台，发改委发布通知鼓励符合条件的企业发债以发展住房租赁业务。在8月18日，北京也发布租房新政征求意见稿，意味着北京的租房新政离出台也不远了。

　　目前来看，发展住房租赁新政已成为大趋势，全国主要城市已不存在实质性障碍，作为住房租赁新政实施的载体，长租公寓必将成为市场的焦点。

长租公寓市场情况：

　　来源：公开资料，钜派研究院

　　2、长租公寓并不“轻”，租金回报相对较低

　　长期以来长租公寓因为“包租”的运作方式被视为“轻资产”行业，但实际上，由于国内房价上涨较快，而租金收益虽有上涨，但始终不及房价的涨幅。对于运营企业，一栋长租公寓大概100-150间房，一个房间算上装修和家电成本在6万元左右，整栋成本在600万-1000万元。

　　出租人和运营商对长租公寓的投入成本很高，而长租公寓的盈利模式单一，主要依靠租金带来的收益，但租金与承租人的收入密切相关，租金短期内难有大的涨幅，导致资本回收周期长，加上逐年提升的人工成本，长租公寓的年化收益并不高。

全球租金回报率：

　　来源：公开资料，钜派研究院

　　3、长租公寓“金融化”进程加快，ABS成新宠

　　对于长租企业来说，融资是发展的必然选择，近年来长租公寓平台融资节奏加快。8月15日，长租公寓运营商自如发行首单房租分期类ABS，首期发行规模5亿元，这也是继魔方之后业内出现的第二例。此前城家公寓、乐乎、遇见、未来域、麦家等公寓品牌相继获得了融资。愈加频繁的融资，呈现出国内长租公寓盈利模式显著的金融化趋势。

　　ABS作为长租公寓的创新项目，是长租公寓企业盘活存量资产、快速扩张规模、获取收益的有效途径。但目前ABS的主要风险是没有抵押物，ABS是预期的租约贴现，将应收账款作为固定回报的理财产品，在公募渠道发行。由于没有抵押物，租金存在不确定性，ABS面临一定风险。随着住房租赁市场的发展，长租公司面临的市场风险出清，ABS将会得到更广泛的应用。

　　4、长租公寓市场潜力巨大

　　根据中国主要的房产中介链家预测，中国租赁人口将从目前的1.6亿增长至2020年的2亿，同期租金收入将从目前的1亿左右增长至2020年的1.6万亿元，随着房屋租赁市场的完善，未来市场规模有望进一步扩大。目前年租金收入约1.0万亿元，这意味着中国住房租赁市场收入规模的复合年增长率将于2018-2020年达16%。目前长租公寓品牌的市场占有率仅2%左右，未来有很大的发展空间。

CPI:租房

　　来源：Wind，钜派研究院

　　5、租金只是外快，普通投资者主要收益是房价

　　目前长租市场的主要房源来自炒房团或者房产投资者，自有物业占很小一部分；租房平台通过线下收房进行统一管理，与房屋所有者约定租金分配。以上海静安区为例，一套100平米的房子，房屋均价至少10万/平方米，房屋月租金为1.5万元左右，年租金与房价比是1.8%，而房屋所有者实际拿到的比例更低，意味着业主需要出租55年以上才能收回买房成本，由此可见，租金对于投资者只是附带收入，而主要的收益依旧是房价上涨所带来的投资回报。

　　对于普通投资者来说，依靠房屋出租获得收益非明智之举，一旦房价出现下跌，多年的租金收入恐将获利回吐。因此投资者要时刻关注房价的变动，在房价出现下行趋势后，要及时作出判断卖房止损或待价而沽。

　　目前来看，长租市场的发展前景广阔，发展模式将主要依靠平台，并不适合普通投资者参与。住房租赁市场投资规模大，年化回报低，大平台更具有竞争优势，对于出租人，大平台能够获得更丰厚的租金回报，同时也能妥善保持物业；对于出租人，大平台信誉度更高，也能获得更好的服务。因此，未来住房租赁市场的发展趋势是大平台占据主导，行业集中度进一步提升，社区小平台为行业提供补充。

　　余泳

　　钜派研究院 研究助理

上海海事大学经济学学士，曾供职于诺亚研究与发展中心，期间主要负责宏观与公募基金相关研究。目前主要负责国内宏观与房地产相关研究工作。

　　免责声明

本报告版权仅为本公司所有。如引用、刊发需注明出处为钜派投资集团，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。